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[분양가 상한제]국토부, '집값안정' 승부수 던져집값 반등 주도한 강남 재건축 주 타깃…적용지역·시기 추후 결정
  • 최현지 기자
  • 승인 2019.08.12 15:13
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[퍼스트경제=최현지 기자] 정부가 최근 반등한 서울 집값을 잡기 위해 '민간택지 분양가상한제' 카드를 뽑았다.

지난해 9·13 부동산 대책을 내놓은지 11개월 만에 다시 던진 사실상 최후의 승부사다. 이에 따라 빠르면 오는 10월부터 민간주택에 대해 분양가 상한제가 시행된다.

미중 무역전쟁과 한일 경제전쟁, 장기화 조심을 보이는 국내외 경기부진 등을 우려한 정치권의 분양가 상한제 연기설이 나돌았지만 정부가 집값 안정을 위해 집값 불안의 진원지인 강남권 및 재건축 단지에 대한 선제 대응에 나선 셈이다.

건설 및 주택업계는 이번 분양가 상한제가 주택경기에 찬물을 끼얹을 것으로 분석하고 있다. 업계에서는 분양가 상한제 적용에 따라 서울 정비사업장을 중심으로 분양가가 20~30% 낮아질 것으로 전망하고 있다. 분양가 하락으로 인해 분양 물량도 덩달아 줄어들 것으로 보인다.

문제는 공급 위축으로 입주 5년 인해 신축 아파트와 입주 예정 아파트의 몸값은 급상승할 것이란 분석이 힘을 얻고 있다. 반면 이주를 앞두고 있거나 이주후 분양을 예정한 둔촌주공과 잠실5단지 등 재건축 단지는 상한제에 발목이 잡히면서 일제히 충격에 빠졌다.

◆서울·과천 등 투기과열지구 확대...둔촌 주공 등 재건축 단지 초상집=국토교통부는 12일 '민간택지 분양가 상한제 적용기준 개선 추진안'을 발표했다. 이번 개선안에 따르면 오는 10월부터 서울·과천·분당 등 전국 31곳 '투기과열지구'의 민간 택지에서 짓는 아파트에 분양가상한제를 적용한다.

사실상 투기과열지구는 서울 25개 전 자치구와 경기도 과천·광명·하남시, 성남 분당구, 세종시, 대구 수성구 총 31곳을 사정권에 넣은 셈이다. 이중 선택 요건 하나만 충족하면 주정심위와 당정 협의를 거쳐 규제 지역으로 선정될 수 있다.

이번 개선안의 특징은 재건축·재개발 등 정비사업 단지에 대한 분양가상한제 적용 시점을 기존 '관리처분 계획인가 신청 단지'에서 '입주자 모집 승인 신청' 단계로 변경했다는 점이다.

이에 따라 현재 정비사업을 추진중인 사업장도 모두 규제 사정권 안에 들어간다. 일반분양 5000여세를 비롯해 총 1만1000여세대 입주 예정인 둔촌주공 재건축 단지를 비롯 강남권 재건축 단지가 대부문 포함된다. 현재 원베일리와 상아2차 등도 분양가 상한제 적용 대상이다.

상한제 확대에 따른 부작용을 막기 위해 주택전매제한은 최대 10년까지 늘어났고 분양가 규제를 피하려는 단지들을 막기 위해 후분양 요건도 공정률 50~60%에서 80% 수준으로 강화했다.

주택업계 한 관계자는 "이번 규제로 강남권 재건축 아파트가 가장 큰 영향을 받게 될 전망"이라며 "분양가 통제로 사업의 수익성이 크게 떨어지는 만큼 강남권 재건축 아파트 중심으로 가격 하락이 불가피하다"고 말했다.

국토부는 이같은 내용의 민간택지 분양가 상한제 개선안을 오는 10월 주택법 시행령 개정안을 공포·시행할 계획이다. 개정안 전문은 14일부터 국토부 누리집에서 확인할 수 있으며 누구나 개선 의견을 제출할 수 있다.

국토부 관계자는 "최근 1년간 서울 분양가 상승률이 집값 상승률보다 3.7배 높았고 인근 기존주택의 가격 상승을 이끌어 집값 상승을 촉발할 우려도 있다"며 "이에 분양가상한제 지정요건과 적용시점을 합리적으로 개정하기로 했다"고 말했다.

◆후분양 규제 강화…도시재생사업 '진퇴양난'=이번 개선안의 특징중 하나는 후분양제 기준 강화다. 정부가 민간택지 분양가상한제 도입과 함께 후분양 기준도 강화하고 나섰다는 점이다. 분양가 규제를 빠져나갈 수 있는 사실상 모든 가능성을 틀어막기 위한 조치인 셈이다. 수익성을 사수하기 위해 후분양 등을 검토하던 강남 주요 재건축 단지들을 중심으로 일대 혼란이 예상된다.

국토부는 또 주택도시보증공사(HUG)의 선분양가 통제를 피하는 꼼수를 막기 위해 'HUG의 분양보증을 받지 않고 후분양할 수 있는 시점을 공정률 50~60% 수준에서 80% 수준'까지 높였다.

이문기 국토부 주택토지실장은 "최근 후분양을 검토하는 단지가 증가하고 있으나 현행법상 후분양 가능한 시점이 공정률의 50~60% 수준이라 소비자 보호에 미흡하다는 지적이 있다"며 "이에 건축공정 기준을 공정률 약 80% 수준으로 개정하기로 했다"고 설명했다.

따라서 현재는 분양보증을 받지 않고 후분양을 하려면 지상층 층수의 3분의 2 이상 골조공사를 완성해야 하지만 앞으로는 지상층 골고공사를 완전히 끝내야 후분양이 가능해진다. 단 이 경우에도 등록사업자 2인 이상의 연대보증은 필요하다.

또 후분양 단지에도 분양가상한제는 '입주자 모집 공고 신청분'부터 일관되게 적용되며 전매제한 기간 확대도 후분양 여부와 무관하게 분양가상한제 적용 주택에는 동일하게 적용된다.

국토부 관계자는 "다만 전매제한 기간이 3년을 초과하는 경우 3년 이내에 소유권이전 등기 시 3년이 경과한 것으로 간주하므로 후분양 단지의 실질적인 전매제한 기간은 선분양 대비 큰 차이를 보이지 않을 것"이라고 말했다.

주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 규제와 민간택지 분양가상한제 적용, 후분양 기준 강화 등 정부가 역대급 규제를 가하면서 어떻게든 분양가 규제를 피하려던 서울 주요 재건축·재개발 사업장들은 혼란에 빠졌다.

최현지 기자  hherli123@naver.com

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