[퍼스트경제=김응석 기자]하반기 부동산 시장은 9.13 대책 등의 수요 억제책의 효과가 계속되며 전체적으로 하향 안정 추세가 이어질 것이라는 예상이 나왔다. 분양가 상한제와 금리인하, 고분양가 규제등도 하반기 부동산 시장의 향방을 가르는 핵폭탄급 키워드다.
올해 하반기엔 매도자와 매수자간 팽팽한 줄다리기 상황이 이어지며 혼조세를 보일 것이라는 전망이다. 재건축 단지를 중심으로 호가 내림세가 이어지는 반면 신축 단지 위주의 가격 오름세가 확산되는 등 희비가 엇갈리는 상황도 예견된다.
이런 가운데 부동산중개업 종사자들은 하반기에 집갑이 안정될 것이란 관측이 지배적이다. 이들중 집값 상승을 점친 공인중개사는 불과 8%에 그쳤다.
◆하락과 상승 반복하며 하향 안정세 전망=부동산114 분석자료에 따르면 서울을 비롯한 수도권은 보합 수준을 보이겠지만 대전, 대구, 광주 등을 제외한 지방은 경기침체와 공급과잉 여파로 하락세가 이어질 전망이다.
최근 서울 아파트값 바닥론이 번지고 있지만 정부의 부동산 규제 기조가 확고하고 부동산 시장 이상과열 시 추가 대책을 내놓을 것이라고 엄포하고 있어 하반기 상승 반전은 쉽지 않을 것으로 전망했다.
다만, 미중 무역분쟁, 주식시장 불황 등과 같이 대체 투자 대안이 마땅치 않은 상황에서 금리인하 가능성, 토지보상금 증가에 따른 유동성 과잉과 장기적 공급부족에 대비한 강남권 투자수요 움직임이 변수가 될 것으로 지적했다.
신규 아파트 입주물량이 17만1333가구로 상반기에 비해 24% 감소하지만 주택임대사업자의 임대매물 출시와 재개발•재건축 사업 속도조절로 인해 이주 수요가 많지 않을 것으로 예상되기 때문이다.
또 하반기엔 대출규제 등 9.13 부동산 대책의 영향권 아래 있는 가운데 저금리에 따른 풍부한 유동성과 집값 바닥 심리가 맞물리며 서울 아파트 시장은 보합 수준에서 박스권을 형성하며 상승과 하락을 반복할 것이라고 내다봤다.
입지나 가격, 면적을 비롯해 재건축 추진 여부나 교통망 확충 등의 개발 재료에 따라 아파트값이 상이한 흐름을 보이면서 양극화를 넘어 다극화 양상으로 전개될 것으로 보인다.
서울은 다주택자들의 임대사업자 등록, 양도소득세 중과에 따른 매물 잠김현상과 강남권을 중심으로 한 이른바 '똘똘한 한 채' 선호 현상으로 인해 아파트값의 추가 조정은 제한적일 것으로 전망된다.
반면 신도시를 포함한 경기•인천은 공급물량 부담과 함께 서울과 인접한 3기 신도시 계획 발표로 입지적 열세가 부각되면서 약세가 예상되고 수도권을 제외한 지방은 대구, 대전, 광주 등 일부 지역을 제외하고는 공급과잉 여파와 지역경기 침체가 지속되면서 하락세를 이어갈 것이라고 보인다.
부동산 114 관계자는 "일반 아파트는 경기침체와 최근 몇 년간 급등한 가격에 대한 피로감, 대출규제로 인해 낮아진 주택 구매력 등으로 상대적으로 하향 안정기조를 이어갈 것"이라며 "특히 최근 공급물량이 많았던 2기신도시와 경기 외곽지역은 추가 하락이 불가피할 것"이라고 예상했다.
다만, 소형과 역세권, 준공 10년 이내 신규 아파트에 대한 수요 쏠림이 두드러질 전망이다. 실수요가 뒷받침 되는데다 전용 85㎡, 공시가격 6억이하 아파트의 경우 임대사업자의 양도소득세 장기보유특별공제가 가능하다는 메리트가 있기 때문이다.
◆공인중개사 "집값 상승" 전망 8% 그쳐=전국 공인중개사를 대상으로 한 하반기 전국 주택시장 설문 결과 8%만이 집값이 오른다고 응답한 것으로 나타났다. 서울과 수도권의 집값이 오를 수 있다는 응답도 각각 19.3%와 12%로 저조한 수준이었다.
집값이 떨어진다는 주요 근거로는 대출규제와 앞으로 예정된 공급물량이 꼽혔다. 전세 시장도 보합 또는 하락 전망이 우세한 모습이다. 한국감정원은 3일 이런 내용의 '2019년 하반기 주택시장 전망' 설문조사 결과를 발표했다.
수도권과 지방의 공인중개사 각각 1300명과 1378명을 대상으로 이뤄진 설문조사에서 전국 매매가격 전망은 57.5%가 보합이라고 응답했고 34.3%가 하락을 예상했다. 상승 전망은 8.2%에 불과했다.
지역별 응답률을 보면 서울의 경우 보합 68.7%와 상승 19.3% 하락 12% 순으로 조사됐고 수도권은 보합 63.2%와 하락 24.8%, 상승 12%였으며 지방은 보합 52.3%에 하락 43.1%, 상승 4.6%로 집계됐다.
집값이 내려갈 것으로 예상한 이유로는 대출규제 강화가 41.3%로 가장 높았고 신규 분양과 입주물량 등 공급증가(34.7%)와 경기침체(12.3%), 보유세 등 세제강화(5.8%) 순으로 응답률이 높았다.
반면이 집값이 오른다는 근거로는 △하락세 지속에 따른 저점인식 30% △개발호재 19.1% △대체투자처 부재로 인한 부동자금 유입 15% △신규 분양시장 호조로 기존 주택 동반상승 11.8% △주요지역 쏠림현상으로 인한 국지적 상승 영향 10.9% 등 상대적으로 고른 분포를 보였다.
전세시장의 경우도 전체 응답자의 64.3%와 27.4%가 각각 보합과 하락을 예상했고 8.3%만이 상승할 것이라고 예측했다. 지역별로는 △서울(보합 71.1·하락 18.7%·상승 10.2%) △수도권(보합 65.6%·하락 25.6%·상승 8.8%) △지방(보합 63.1%·하락 29%·상승 7.9%) 순이다.
전셋값이 떨어진다는 전망의 이유로는 공급물량 증가가 59.7%로 가장 많았고 매매가 하락 영향이 31.7%, 지역경기 침체가 14.2% 순이다. 반대로 전셋값이 오른다는 응답자가 37.3%다. 이는 매매가격 하락이 전세수요로 몰릴 것이란 이유다.
매매가격이 오른다는 전제로 한 전세가격 상승(19.7%)과 신규 입주물량 감소(17%), 정비사업 이주수요(13.9%) 순으로 응답률이 높았다.
