[퍼스트경제=김응석 기자] 하반기 부동산 시장은 상승과 하락장을 계속할 것으로 전망된다. 최근들어 서울 강남권 재건축 단지가 상승세를 타자 분양가 상한제가 거론되면서 강남권 재건축 단지를 중심으로 다시 하락세로 돌아섰다.

반면 신축 또는 신규 입주 단지를 중심으로 가격 오름세가 나타나는 등 롤러코스트를 타고 있다. 이런 가운데 하반기 분양 물량도 봇물을 이루고 있다. 분양가 상한제 시행을 앞두고 밀어내기 분양에 나서는 모양새다. 하반기 예고된 금리인하도 부동산 시장의 변수로 주목받고 있다.

◆분양가 상한제 금리인하 등 굵직한 변수 요인=KB국민은행 부동산플랫폼 ‘KB부동산 리브온의 올해 하반기 주택시장 최대 변수로 ▲금리인하 ▲유동성 ▲추가 정책 ▲공급물량 ▲주택구입 비용 부담 등 5가지를 지목했다. 여기에 정부의 민간단지 분양가 상한제도 주택시장의 판도를 뒤바꿀 만한 메가폰급 변수다.

우선 부동산 시장의 최대 변수는 분양가 상한제다. 당정청은 최근 민간단지에 대해 분양가 상한제를 도입하기로 합의했다. 정부가 집값을 잡기위해 시행할 예정인 민간택지 아파트에 대한 분양가 상한제 세부 시행기준이 이르면 7월중 나올 예정이다. 정부 관계자는 16일 "분양가 상한제는 현재 당·정·청 간 공감대가 이뤄져 시행 여부에 대해 이견이 없는 상태"라며 "주택법 시행령 개정안에 담을 세부 기준을 다듬고 있다"고 말했다.

이 관계자는 또 "업계에서 우려하는 소급 적용 문제나 시세차익 환수 방안에 대해서도 방안을 준비하고 있다"고 설명했다. 분양가 상한제 도입이 초읽기 들어가면서 강남권 재건축 단지를 중심으로 가격하락세가 본격화하고 있다. 반면 이미 입주했거나 입주 예정인 신축 단지를 중심으로 가격이 오르는 등 반짝 효과가 뚜렷하다. 분양가 상한제를 앞드고 주택간 희비가 엇갈리고 있는 상황이다.

미국 연방준비제도의 연내 기준금리 인하 조치가 점쳐지는 가운데 금통위가 기준금리를 인하한다면 부동산으로 관심이 높아질 것으로 전망된다. 주택담보대출 금리 상승이 완화되는 데 발맞춰 금융비용 부담이 낮아지고, 투자금융 여건은 개선되는 등 변화가 뚜렷하기 때문이다.

또 글로벌 경기부양에 힘입은 주식 등 위험자산의 강세는 중장기적으로 주택 등 고정자산의 투자에 긍정적 영향을 미치기 때문에 저금리 지속에 따른 유동성 증가는 부담으로 느낀 투자자산이 주택분양시장, 상업용부동산 등 대체자산으로 선회될 수 있다고 분석했다. 지난해 9.13대책 발표 이후 주택가격의 거래량 감소와 가격 조정이 나타나 지방은 산업기반 위축, 전출인구 증가로 추가적인 하락에 대한 우려가 커진 상황이다. 

KB은행 관계자는 "5년 연속 집값 상승세가 이어져 기존주택에 대한 구매력을 낮추면서 서울과 같은 조정대상지역은 대출규제 강화로 자금여력이 부족한 젊은층의 진입 장벽이 높아졌다"고 분석했다. 이 관계자는 또 "분양가상한제 적용과 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 규제로 신규 분양 가격은 인근 아파트값과 비슷하거나 낮게 책정돼 기존 아파트 구입시 시세차익 실현에 대한 기대감도 낮아졌다"고 설명했다.

◆하반기 서울 수도권 등 분양 물량 봇물=올해 하반기 전국 아파트 분양 예정 물량은 18만8682가구(임대 포함한 총가구수 기준)로 조사됐다. 하지만 실제 얼마나 공급될지는 미지수다. 이미 상반기 분양 예정 물량의 일부가 하반기로 연기된 상황에서 고분양가 사업장 심사기준 변경과 10월 예정된 청약업무 이관 영향으로 분양 일정이 연기될 가능성이 높기 때문이다.

그동안 노후주택 밀집지역내 아파트 분양 성적이 높았던 만큼 하반기엔 새 아파트가 부족한 서울•대전•광주 일대 분양 물량이 몰릴 것으로 예상된다. 특히 서울에서는 하반기 분양물량 총 3만363가구중 4015가구(13.2%)가 강남•용산•동작구 등 새 아파트 비중이 낮은 지역을 중심으로 분양 레이스를 펼칠 것으로 보인다.

지역별로는 ▲강동구 둔촌동 ‘둔촌주공재건축’ ▲동대문구 전농동 ‘청량리역롯데캐슬SKY-L65’ ▲서초구 반포동 ‘래미안(신반포3)’ 등이 청약 수요자들의 이목을 끌 전망이다. 또 특히 9월에 주목받는 곳은 역삼동 ‘개나리4차재건축(아이파크, 499가구)’이다. 5년 이하 새 아파트 비중이 5.8%인 용산구에서는 9월 ‘효창6구역재개발(데시앙, 384가구)’이, 12월 이촌동 ‘이촌현대리모델링(더샵, 750가구)’이 분양에 나선다.

경기지역에도 많은 물량이 대기하고 있다. 건설업계에서 파악중인 분양 물량은 대략 7만4070가구에 달하는 것으로 알려졌다. 특히 2기 신도시 분양이 줄을 이으며 ▲하남시 학암동 ‘위례신도시우미린2차’ ▲화성시 오산동 ‘화성동탄2차대방디엠시티’ ▲파주시 동패동 ‘e편한세상운정어반프라임’ 등이 대표적인 분양 단지다.

또 ▲광명시 철산동 ‘광명철산주공7단지재건축’ ▲남양주시 지금동 ‘다산신도시자연앤푸르지오’ ▲성남시 고등동 ‘성남고등자이’ 등이 분양을 앞두고 있다. 동탄2, 하남감일 등지에서는 신혼희망타운이 공급된다. 인천(1만9927가구)의 경우 검단신도시에서만 3000가구 이상이 분양 대기중이다. 지방에선 대구(1만150가구), 광주(1만81가구), 부산(9977가구) 등 지역별로 많은 분양 물량이 준비하고 있다.