[퍼스트경제=김근식 기자] “전세 기간중 집주인이 바뀌었습니다. 문제는 새 집주인이 바빠 아직 새로운 계약서를 작성하지 않았다는 겁니다. 혹시나 문제가 생기면 전세금을 돌려받지 못할까 걱정입니다. 새 계약서를 작성하지 않아도 문제가 없나요?”
전세 계약 기간 중 집주인이 바뀌었지만 새로운 계약서를 작성하지 못했다면 세입자는 애가 탄다. 혹시나 새 집주인에게 문제가 생겼을 경우 전세금 돌려받기가 어렵진 않을까 걱정이 앞서기 때문.
20일 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 “전세 계약이 끝나지 않은 상태에서 집주인이 바뀌면 계약서도 새로 작성해야 하는지 혼란을 겪는 세입자들이 많다”며 “통상적으로는 집주인이 바뀌어도 계약 관계가 그대로 승계되기 때문에 새 계약서를 작성할 필요는 없다”고 조언했다. 이어 “다만 새 계약서를 작성하게 된다면 전 집주인과 작성했던 계약서는 반드시 잘 보관해야 한다”고 부연했다.
전 집주인이 주택을 팔 경우 새 집주인은 부동산뿐 아니라 집주인으로써의 지위도 이어받는다. 따라서 새 집주인에게 전세금반환 의무가 있기 때문에 굳이 새 계약서를 작성하지 않아도 된다는 말이다.
엄 변호사는 “만약 새 계약서 작성 시에는 전 집주인과 작성한 계약서 보관이 중요하다”며 “이유는 새 계약서에 확정일자를 받는 경우가 있는데 집주인의 잘못으로 집이 경매에 넘어간다면 우선순위가 밀리게 되기 때문”이라고 말했다. 이어 “이때 기존 계약서에 확정일자를 받은 것이 있다면 새로운 계약서를 쓰더라도 대항력은 그대로 유지된다”고 귀띔했다.
반면 세입자가 새 집주인에게 전세금반환에 대한 의무 권한을 거부할 수도 있다. 즉 자신의 전세금을 새 집주인이 아닌 전 집주인이 책임지도록 지위 승계를 거부한다는 말이다.
엄 변호사는 “주택 매매는 집주인의 자유로운 권리이지만, 세입자가 지위 승계를 거부할 권리도 있다”며 “다만 세입자가 지위 승계를 거부한다면 임대차 계약은 종료되고 전 집주인과 세입자에게는 각각 전세금반환의무와 명도의무가 발생한다”고 설명했다. 이어 “만약 이 과정에서 전 집주인이 전세금을 돌려주지 않는다면 반환받는 기간 동안 해당 주택에 계속 거주할 수 있고 전 집주인을 상대로 전세금반환소송과 그 비용까지 청구할 수 있다”고 조언했다.
전세금반환소송이란 전세보증금을 돌려주지 않는 집주인을 상대로 세입자가 제기하는 소송을 말한다. 전세금소송 전문 법률상담을 제공하는 법도 전세금반환소송센터의 ‘2022 전세금통계’에 따르면 평균 소송기간은 4개월인 것으로 나타났다.
집주인이 바뀐 상태라도 세입자의 갱신요구권 사용은 그대로 승계된다. 엄 변호사는 “세입자는 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 집주인에게 계약을 연장할 것을 요구하는 갱신요구권을 사용할 권리가 있다”며 “계약 기간 중 세입자가 갱신요구권을 한 번도 사용하지 않았다면 집주인이 바뀌더라도 1회에 한해 행사가 가능하고 2년을 보장 받는다”고 귀띔했다.
